Immobilieninvestition zur Vermietung: Welche Stadt wählen 2026, um die Rendite zu maximieren?

Die Frage stellt sich jedes Jahr aufs Neue – und sie ist nie wirklich einfach zu beantworten. Welche Stadt bietet 2026 das beste Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Risiko ? Ich hab mich durch eine Menge Daten gewühlt, ein paar Städte selbst besucht, und ehrlich gesagt : die Antwort überrascht manchmal.

Bevor wir einsteigen – kurze Vorbemerkung. Die Rendite hängt nie nur von der Stadt ab. Mikrolage, Wohnungsgröße, Zielmieter, Finanzierungsstruktur – das alles spielt rein. Wer zum Beispiel konkrete Beispiele für Mietobjekte in mittelgroßen französischen Städten sucht, kann sich auf Plattformen wie locationappartement-dijon.com inspirieren lassen, um zu verstehen, wie ein funktionierender Mietmarkt aussieht. Aber die Wahl der Stadt ist der erste Filter, und er ist entscheidend.

Warum 2026 ein besonderes Jahr für Mietinvestitionen ist

Die Zinsen haben sich auf einem Niveau stabilisiert, das kaufkräftige Investoren nicht mehr abschreckt – aber schwächere Käufer vom Markt verdrängt hat. Das Ergebnis ? Weniger Konkurrenz beim Kauf in bestimmten Städten, stabilere Mietnachfrage, weil viele Haushalte gar nicht mehr kaufen können.

Das ist keine schlechte Ausgangslage. Eher im Gegenteil.

Leipzig : immer noch interessant, aber mit Nuancen

Leipzig wird seit Jahren als Geheimtipp gehandelt – inzwischen ist er kein Geheimnis mehr. Die Preise sind gestiegen, die Renditen gedrückt. Trotzdem: In Randlagen wie Grünau oder Mockau kann man noch Objekte mit 5 bis 6 % Bruttomietrendite finden.

Was mich persönlich überrascht hat : Die Leerstandsquote in Leipzig ist in den letzten drei Jahren signifikant gesunken. Die Stadt wächst, die Uni zieht Studenten an, der Wohnungsmarkt ist angespannt.

Fazit für Leipzig: Wer günstig einkaufen will, muss in die zweite Reihe schauen. Zentrumslagen haben kaum noch Potenzial.

Magdeburg : unterschätzt, vielleicht zu Unrecht

Ehrlich gesagt hatte ich Magdeburg lange nicht auf dem Radar. Und dann hab ich mir die Zahlen angeschaut. Kaufpreise noch relativ moderat, Mieten im Steigen, Infrastrukturprojekte angekündigt. Die Renditen liegen teils bei 6 bis 7 % brutto – das ist solide.

Das Risiko : Die demografische Entwicklung ist nicht so klar positiv wie in Leipzig oder Erfurt. Man wettet ein bisschen auf die Zukunft der Stadt. Kann gut gehen. Muss nicht.

Erfurt : der ruhige Kandidat mit stabiler Nachfrage

Erfurt ist keine Stadt, die einen vom Hocker reißt. Aber genau das ist manchmal gut. Landeshauptstadt Thüringens, Verwaltung, Uni, stabiler Mietermarkt. Keine wilden Schwankungen. Keine Überhitzung.

Wer sucht eine Stadt mit solider Grundmietnachfrage ohne Spekulationsrisiko? Erfurt ist eine ernsthafte Antwort. Renditen zwischen 4,5 und 6 % je nach Lage und Objekttyp.

Halle (Saale): billig kaufen, aber mit offenen Augen

Halle hat ein Image-Problem, das die Zahlen nicht immer rechtfertigt. Die Preise sind niedrig, ja. Manche Stadtteile sind nicht attraktiv für Mieter. Aber Halle-Neustadt, Paulusviertel, die Nähe zu Leipzig – das ist interessanter als man denkt.

Achtung: Leerstandsrisiko ist hier realer als in anderen Städten. Wer hier kauft, muss die Mikrolage genau prüfen. Ein Fehler beim Stadtteil kann teuer werden.

Was ist mit westdeutschen Städten ?

Dortmund, Duisburg, Wuppertal – die kommen immer wieder als „Rendite-Städte“ ins Gespräch. Bruttomietrenditen von 6 bis 8 % klingen verlockend. Aber : Instandhaltungskosten, soziales Umfeld in bestimmten Quartieren, Leerstand in schwachen Lagen – das frisst die Rendite schnell auf.

Ich finde, man muss da ehrlich sein : Eine hohe Bruttomietrendite ist kein Gewinnversprechen. Sie ist ein Signal, das man hinterfragen muss.

Worauf kommt es wirklich an – eine ehrliche Checkliste

Bevor du dich für eine Stadt entscheidest, stell dir diese Fragen :

1. Wie entwickelt sich die Bevölkerung ?
Wachsende Stadt = mehr Mieterbedarf. Schwindende Stadt = mehr Leerstandsrisiko. Einfach, aber entscheidend.

2. Was ist der Kaufpreismultiplikator ?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Alles unter 18 ist interessant. Über 25 wird es schwer, eine gute Rendite zu erzielen.

3. Wie sind die Nebenkosten strukturiert ?
Grundsteuer, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage – die Nettomietrendite ist das, was zählt. Nicht das Brutto.

4. Was ist der Zielmieter ?
Studenten, Familien, Pendler ? Je klarer das Profil, desto besser kannst du das Objekt darauf ausrichten.

Mein persönliches Fazit für 2026

Wenn ich heute mit einem mittleren Budget von 150.000 bis 250.000 Euro investieren würde, würde ich ernsthaft zwischen Leipzig (Randlage) und Erfurt abwägen. Magdeburg hätte ich im Auge – aber ich würde nicht blind kaufen, ohne die Stadt zu kennen.

Was ich vermeiden würde : Top-Lagen in großen Städten wie Hamburg oder München, wo die Renditen unter 3 % liegen. Das ist kein Investment, das ist Kapitalparken mit Aufwand.

Und du – hast du schon eine Stadt im Kopf ? Oder suchst du noch ? Manchmal lohnt es sich, zuerst die Kriterien zu klären, bevor man nach dem Ort sucht.